Refinancování hypotéky 2026: kdy začít řešit novou sazbu

Rychlá odpověď: refinancování řešte dřív, než přijde dopis z banky

Ideální čas začít řešit novou sazbu je 6 až 12 měsíců před koncem fixace. Ne proto, že musíte hned podepisovat novou smlouvu, ale protože potřebujete čas zjistit tržní nabídky, porovnat splátku, připravit dokumenty a případně vyjednat lepší podmínky se stávající bankou.

Čekat až na poslední týdny je zbytečné riziko. Banka vám sice před koncem fixace pošle novou nabídku, ale v tu chvíli už můžete být pod tlakem času. Když máte konkurenční nabídku v ruce dopředu, jednáte klidněji a lépe poznáte, jestli je nabídka vaší banky férová.

První krok může být jednoduchý: otevřete srovnání hypoték online, připravte si zůstatek úvěru, datum konce fixace a současnou splátku. I orientační porovnání vám rychle ukáže, jestli má smysl začít vyjednávat.

Kdy začít řešit refinancování podle času do konce fixace

Refinancování není jen podpis nové sazby. Pokud měníte banku, řeší se bonita, odhad nemovitosti, zůstatek úvěru, zástava v katastru a termín doplacení. Proto je časová rezerva praktická výhoda.

Pokud máte hypotéku bez komplikací a nechcete ji navyšovat, bývá postup poměrně přímý. Pokud chcete přidat peníze na rekonstrukci, měnit spoludlužníka, prodlužovat splatnost nebo řešit investiční nemovitost, začněte dřív. Každá změna navíc znamená více posuzování.

Co porovnat: sazba je jen první číslo

V březnu 2026 podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná sazba skutečně nových hypoték 4,43 %. U hypoték refinancovaných z jiné instituce byla průměrná sazba 4,37 %. To je užitečný tržní orientační bod, ale vaše konkrétní sazba se může lišit podle LTV, příjmu, závazků, hodnoty nemovitosti, fixace a podmínek banky.

Nesrovnávejte proto jen reklamní úrok. Sledujte celkovou měsíční splátku, RPSN, poplatky, nutné pojištění, cenu odhadu, vedení účtu, možnost mimořádných splátek a to, jak banka řeší budoucí změny. Rozdíl 0,2 procentního bodu může být u vyšší hypotéky citelný, ale jen pokud kvůli němu nezaplatíte víc jinde.

Zůstat u stávající banky, nebo přejít jinam?

Nejjednodušší varianta je refixace u stávající banky. Administrativně bývá rychlá, často bez nového odhadu a bez změny zástavy. Pokud nabídka odpovídá trhu, může být rozumné zůstat. Stávající banka ale nemusí automaticky nabídnout nejlepší sazbu hned napoprvé.

Přechod k jiné bance dává smysl, když rozdíl v sazbě nebo podmínkách převýší náklady a čas navíc. U větší hypotéky může i malý rozdíl v sazbě znamenat výraznou úsporu. U menšího zůstatku naopak administrativní náklady a stres změny banky mohou část úspory spolknout.

Jakou fixaci zvolit v roce 2026

Jedno univerzální doporučení neexistuje. Kratší fixace může dávat smysl, pokud chcete flexibilitu a věříte, že sazby v dalších letech klesnou. Delší fixace chrání rozpočet před růstem sazeb a dává jistotu splátky. Rozhodnutí by mělo vycházet z toho, jak citlivý je váš rozpočet na změnu splátky.

Pokud by vám zvýšení splátky o několik tisíc korun zásadně ohrozilo domácnost, jistota delší fixace může mít větší hodnotu než honba za nejnižší krátkodobou sazbou. Pokud máte rezervu, vysoké příjmy a plánujete mimořádné splátky, můžete pracovat i s kratší fixací.

U investičních hypoték je potřeba od dubna 2026 počítat také s přísnějším doporučením ČNB pro LTV 70 % a DTI 7. Běžné refinancování nebo refixace bez navýšení podle praktických postupů ČNB do těchto nových investičních doporučení nespadá, ale jakmile hypotéku navyšujete nebo měníte účel, pravidla je potřeba ověřit u konkrétní banky.

Předčasné splacení a refinancování mimo konec fixace

Nejčistší moment pro refinancování je konec fixace. Pokud chcete odejít mimo konec fixace, je potřeba počítat s pravidly pro předčasné splacení. Od 1. září 2024 platí novější úprava, podle které může být u některých rezidenčních úvěrů náhrada nákladů limitována mimo jiné 0,25 % z předčasně splacené části za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 %. Zároveň existují situace, kdy banka náhradu nákladů požadovat nesmí.

Pro běžného člověka z toho plyne jednoduché pravidlo: pokud refinancujete mimo konec fixace, nechte si od banky písemně vyčíslit zůstatek a případné náklady. Teprve potom porovnávejte, zda úspora z nové sazby převýší cenu předčasného splacení a administrativu.

Nejčastější chyby při refinancování hypotéky

• Začnete řešit novou sazbu až v posledních týdnech před koncem fixace.
• Porovnáte jen úrok, ale ne RPSN, poplatky a povinné produkty.
• Necháte se uklidnit první nabídkou stávající banky bez srovnání trhu.
• Zvolíte příliš krátkou fixaci, i když rozpočet nezvládne růst splátky.
• Při refinancování hypotéku zbytečně navýšíte na spotřebu.
• Neověříte si náklady předčasného splacení mimo konec fixace.

Dobré refinancování není závod o nejnižší číslo v reklamě. Je to rozhodnutí, které má fungovat několik let. Proto se vyplatí mít vedle sebe více nabídek a dívat se na celkový dopad na domácnost.

Jakou roli má PůjčkaDoma.cz

PůjčkaDoma.cz není banka. Pomáhá čtenářům rychleji pochopit rozdíly mezi nabídkami a dostat se k porovnání hypoték podle sazby, splátky, fixace, LTV, poplatků a možností refinancování.

Pokud vám končí fixace, začněte na stránce hypotéka online. Získáte lepší představu, jaké parametry sledovat, a můžete pokračovat k orientačnímu výpočtu nebo porovnání nabídek.

Časté dotazy k refinancování hypotéky